「フラット35の住宅ローン」という言葉を最近耳にする方も多いのではないでしょうか？フラット35とは全期間固定金利の住宅ローンで、金利が変わらない安心感が大きなメリットです。

しかし、一方で変動金利や期間選択型の固定金利と比べると、金利が高いというデメリットがあります。

そこでおすすめするのが「フラット35S」という商品です。

フラット35よりも低い金利で、同じ内容の住宅ローンを組むことができるのです。

しかし、フラット35Sを採用するには、建物の性能基準を満たす必要があります。

今回は、フラット35Sを適用させるために、どのような家を建てればいいのかをご紹介します。

フラット35Sとは？

フラット35Sとは、フラット35と同じく全期間固定金利の住宅ローンです。

フラット35よりも金利が低いため、同じ借入額でも返済額が低くなります。

または、同じ返済額でもより多くの金額を借入することができます。

全期間固定金利で借入をしたい方にはぜひ検討してもらいたい商品です。

しかし、適用になるには一定の条件を満たす必要があります。

一定の条件とは、高性能な家を建てることです。

フラット35は高性能な家を次の４種類に分類して、基準を設けています。

• 省エネルギー性
• 耐震性
• バリアフリー性
• 耐久性、可変性

この中のどれかの基準を満たしていれば、フラット35Sが適用になるということです。

基準を満たしているかどうかは、第三者機関が設計時の書類や現地での検査にて確認し、判断されています。

また、フラット35Sには金利Aプランと金利Bプランの２種類が用意されています。

満たす基準によってどちらのプランが適用になるのか決まります。

それぞれのプランによる金利の優遇は以下の通りです。

※2021年1月現在

※2021年3月31日までの申込受付分まで適用

※参考：【フラット３５】Ｓ：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)

金利Aプランの方が金利引き下げ期間が長いので、よりお得ということがわかりますね。

その分、基準も厳しくなっているという仕組みです。

フラット35Sが適用される家の特徴をわかりやすく解説

では、基準とはどのようなものなのか確認していきましょう。

４つの項目について、金利プランAとBに分けてわかりやすく説明していきます。

省エネルギー性

１つ目は省エネルギー性についてです。

省エネルギー性とは、断熱性能を高めて少ないエネルギーで快適に過ごせる家のことを指しています。

省エネルギー性には５つの基準が設定されています。

①断熱構造とする部分、躯体の断熱性能等

具体的にどのくらいの断熱材を入れて、断熱性能を保ってねという基準です。

断熱性能の数値で説明しても難しいので、同じ地域・工法で家を建てて、同じグラスウールの断熱材を施工した場合で確認してみます。

フラット35基準とフラット35S金利Bプランでの比較です。

通常のフラット35基準の断熱材の厚さ

天井：40mm

壁：30mm

床（その他の部分）：25mm

フラット35S金利Bプランの断熱材の厚さ

天井：180mm

壁：100mm

床（その他の部分）：100mm

かなりの差がありますね。

さらに、金利Bプランでは軒を長くして日差しを避け、アルミサッシの低放射複層ガラスを使う必要があります。

②結露発生を防止する対策

湿気を通しやすい断熱材を使用する場合は、室内側の結露を防ぐために防湿層を施工いなければなりません。

③通気層の設置

壁の内部の結露を防止することもとても大切です。

壁や天井と断熱材の間に通気層を設けると定められています。

④開口部の断熱性能等

開口部とは、窓や玄関ドアなどの外部と接している外壁・屋根以外の場所のことです。

フラット35Sの金利Bプランでは、最低でも複層ガラスの採用を義務付けています。

また、夏場の断熱性を高めるために、長めの軒や庇をつけて日差しを遮る工夫も必要です。

⑤一次エネルギー消費量基準

一次エネルギーとは石油や石炭などの、自然由来のエネルギーのことを指します。

これらの消費を基準内に抑える必要があります。

住宅であれば、冷暖房器具や照明、給湯器などの性能を上げることで一次エネルギーの消費量を抑えることができます。

また、断熱性能を高めて機器の使用量を減らしたり、太陽光発電システムを採用いてエネルギーを創ることで一次エネルギーの消費量の削減にもつながります。

金利Bプランでは、断熱等性能等級４かつ一次エネルギーの消費量等級４を確保すればいいですが、Aプランでは一次エネルギーの消費量等級５を満たさなければいけません。

より高い断熱性能が求められていることがわかります。

耐震性

続いて耐震性についてです。

耐震性とはその名の通り、地震などの揺れに強い家のことを指しています。

耐震性の基準についても確認していきましょう。

こちらもAプランとBプランで内容が異なります。

Aプラン：数百年に１度程度発生する地震による力の1.5倍の力に対して、崩壊・倒壊しない程度に強い住宅（耐震等級３の住宅）

Bプラン：数百年に１度程度発生する地震による力の1.25倍の力に対して、崩壊・倒壊しない程度に強い住宅（耐震等級２以上の住宅）または免震構造の住宅

少し難しいので、かみ砕いて内容を見ていきましょう。

AとBの違いは地震の力です。

ある地震に対して、1.25倍の揺れまで耐えられればいいBプランに比べて、Aプランは1.5倍の力に耐えられる住宅が求められています。

では、数百年に１度発生する地震で崩壊・倒壊しないのはどのような家なのでしょうか？

以下のような条件が定められています。

• 震度５強程度の地震でほとんど損傷が見られない家
• 震度６強～７程度の地震で人命に危害を及ぼすような倒壊をしない家

この条件だけ見てもかなり、耐震性の高い家を建てる必要があることがわかります。

フラット35Sではこの1.25倍や1.5倍の揺れにも耐えることができる家を基準としているので、耐震性に優れた住宅を建てなければなりません。

また、Bプランに記載のある免震住宅についてもお伝えします。

免震住宅とは、建物と地盤の間にゴムや鉄球などを挟み、揺れが起きた時にそれらが振動を吸収して建物に揺れを伝えない構造の建物です。

採用しているハウスメーカーは少ないですが、免震構造を取り入れればBプランは適用になります。

バリアフリー性

3つ目はバリアフリー性です。

バリアフリー性とは、段差がなくお子様や高齢者も住みやすい家のことを指します。

両プランに高齢者等配慮対策等級の基準があります。

Aプラン：高齢者等配慮対策等級４以上の住宅

Bプラン：高齢者等配慮対策等級３以上の住宅

高齢者等配慮対策等級では、以下のような空間に広さや高さの基準が定められています。

• 玄関
• 廊下
• 浴室
• トイレ
• 階段

また、各空間の床の段差をなくすことが前提です。

BプランとAプランで廊下の基準は同じですが、その他の４つはAプランの方が厳しい基準が定められています。

既定の広さや高さが異なりますので、詳しくは住宅会社の担当者へ確認してみましょう。

耐久性・可変性

Aプランの耐久性・可変性で定められている条件は、長期優良住宅であることです。

長期優良住宅とは、様々な基準をクリアして認定された住宅のことです。

良い建物を作って、きちんと手入れをして長く大切に使うという考えを普及させるために制定されました。

耐震性や省エネルギー性なども、長期優良住宅の基準の中に含まれていますので幅広い性能の高さが必要になるでしょう。

その分、税金面や売却時にもメリットがありますので、採用するか慎重に決めてください。

また、Bプランでは劣化対策等級３の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅が条件です。

劣化等級３とは、住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代以上となるための必要な対策を取った住宅のことです。

具体的には基礎の高さや種類、構造材の防蟻処理などに一定の基準があります。

さらに、維持管理対策等級とは建物の維持管理がしやすいような家づくりがしてあるかの基準です。

等級２では、配管がコンクリート内などに埋め込まれておらず、躯体を傷つけず補修ができるなどの仕様が求められています。

フラット35Sが使えるとどのくらいお得に借入ができるの？

フラット35Sに対応した家を建てると、性能の高い家になることがわかりました。

住みやすさが向上しますので、大きなメリットですね。

では、フラット35Sが適応になると、どのくらいお得に借入ができるのでしょうか？

実際にシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション条件

条件は以下の通りです。

• 借入額3,000万円（融資率9割以下）
• 借入期間35年
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし

３つの金利プランの期間ごとの適用金利は以下の通りです。

※2021年1月現在の金利

※参考サイト：最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】 (jhf.go.jp)

シミュレーション結果

まずは月々の返済額の違いを見ていきましょう。

もちろんフラット35が１番返済額が高いです。

フラット35Sの両プランについては、金利引き下げ時の返済額は同じです。

しかし、金利引き下げ終了後の月々の返済額は500円ほどAプランの方が安くなっています。

続いて、35年間の総返済額を確認してみましょう。

月々の差は数千円でしたが、トータルで考えると大きな差が出ます。

フラット35とフラット35S金利Aプランでは、支払う利息額に70万円以上の差が出ます。

フラット35Sが適用できれば、かなりお得なことがわかりますね。

まとめ

フラット35Sに適応した家を建てると、住み心地も良くなって金銭面でもメリットがあることがわかりました。

しかし、質の高い家を建てるにはお金がかかりますよね。

拓建ホームでは、標準仕様でフラット35SのAプランが適応になる家づくりをしております。

つまり、10年間フラット35の金利が優遇されるということです。

お得に高性能な家を建てて、住宅ローンでも得をしたい方はぜひ拓建ホームへご相談ください。

フラット35の詳しい基準や、拓建ホームはどの分類で基準を満たしているかなど、わかりやすく丁寧にお伝えします！

参考サイト：【フラット３５】Ｓの対象となる住宅：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)

参考サイト：G_フラット35検査ガイド2020(単ページ) (flat35.com)

参考サイト：Microsoft PowerPoint – 資料３－１ (mlit.go.jp)